Regla de oro: ¿Cuándo tiene sentido refinanciar una hipoteca?

Regla de oro: ¿Cuándo tiene sentido refinanciar una hipoteca?
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13 enero, 2021

Por Brandon Cornett | © 2020, todos los derechos reservados | Prohibida la duplicación

¿Cuándo tiene sentido refinanciar mi préstamo hipotecario? ¿Existe algún tipo de regla general a seguir? Eso depende de sus razones para refinanciar. Si lo hace principalmente para ahorrar dinero, puede utilizar la regla empírica que se explica a continuación.

La fórmula básica es: Costos de cierre ÷ ahorros mensuales = punto de equilibrio.

¿Cuándo tiene sentido refinanciar una hipoteca?

Aquí hay una regla general que se aplica a la mayoría de situaciones de refinanciamiento. Si puede reducir la tasa de interés y los pagos de la hipoteca refinanciando, y permanecerá en la casa el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre del nuevo préstamo, entonces podría tener sentido refinanciar.

Las razones más comunes para refinanciar son:

  • Para obtener una tasa de interés más baja y reducir los pagos mensuales
  • Acortar el plazo de amortización del préstamo.
  • Para cambiar de un préstamo ajustable a uno de tasa fija
  • Para convertir el valor acumulado de la vivienda en efectivo (como en el “refinanciamiento con retiro de efectivo”)

La mayoría de las personas que refinancian sus préstamos hipotecarios lo hacen por la primera razón de esta lista. Lo hacen para ahorrar dinero al asegurar una tasa de interés más baja. Si este es su objetivo, debe asegurarse de permanecer en la casa (y conservar el nuevo préstamo) el tiempo suficiente para recuperar sus costos de refinanciamiento.

La regla de oro en acción

Aquí hay un ejemplo de cuándo refinanciar la regla empírica en acción.

John y Jane solicitan refinanciamiento para obtener una tasa más baja en su préstamo hipotecario. El prestamista les dice que califican para una tasa de interés del 5.5%. Esto es más bajo que su tasa actual de 6.5%. Entonces, a primera vista, el refi parece tener sentido. La pareja reducirá sus pagos mensuales al reducir la cantidad de intereses que pagan.

Entonces deberían seguir adelante con el trato, ¿verdad? Aún no. No han mirado la segunda parte de la regla empírica. Tendrán que permanecer en la casa el tiempo suficiente para recuperar el dinero que gastaron para refinanciar.

Digamos que sus costos totales de cierre del nuevo préstamo ascienden a $ 3,800. Al obtener una tasa más baja en el nuevo préstamo, ahorrarán dinero con un pago menor cada mes. Pero tienen que llevar esos ahorros el tiempo suficiente para superar los $ 3,800 que pagaron de su bolsillo en costos de cierre.

Si mantienen la hipoteca por muchos años más, eventualmente lo lograrán. Pero si se dan la vuelta y venden la casa en unos pocos años, sus ahorros acumulados serían menores de lo que pagaron en costos de cierre.

En otras palabras, si venden la casa demasiado pronto, ni siquiera alcanzarán el punto de equilibrio (y mucho menos conseguirán ahorros a largo plazo).

Calcular el punto de equilibrio

El punto de equilibrio (BEP) es uno de los conceptos más importantes en el refinanciamiento de hipotecas, especialmente si su objetivo principal es ahorrar dinero a largo plazo. Este es el punto más allá del cual sus ahorros acumulados comenzarán a exceder sus costos de cierre. Al calcular el BEP, sabrá cuándo tiene sentido refinanciar su hogar y cuándo no tiene sentido.

Afortunadamente, las matemáticas son simples. Repasemos a John y Jane, nuestros hipotéticos propietarios de antes. Descubrieron que tendrían que pagar $ 3,800 en costos de cierre. Su prestamista dice que ahorrarán $ 100 por mes después del refinanciamiento, al obtener una tasa más baja. Ahora están listos para calcular el punto de equilibrio para determinar si tiene sentido refinanciar.

Estos son los pasos que tomarían:

  1. Determine el costo total de refinanciamiento ($ 3800 en este caso).
  2. Determine la cantidad que ahorra cada mes después de la refinanciación ($ 100 por mes).
  3. Divida el costo de refinanciamiento por los ahorros mensuales (3800/100 = 38).

El punto de equilibrio en este escenario es de 38 meses. Después de 38 meses, los ahorros acumulados de la pareja (por tener una tasa más baja) comenzarían a superar la cantidad que pagaron en costos de cierre y tarifas.

Así que ahí está su fórmula: los costos de cierre divididos por los ahorros mensuales equivalen al punto de equilibrio.

Ahora pueden responder a la pregunta: ¿Cuándo tiene sentido refinanciar? Si ahorrar dinero es la razón principal por la que John y Jane están refinanciando, deben planificar quedarse en la casa y conservar el nuevo préstamo durante al menos 38 meses. Si venden o refinancian antes de los 38 meses, terminarán perdiendo dinero en el acuerdo de refinanciamiento. Esa es la regla general para el éxito del refinanciamiento.

Descargo de responsabilidad: la situación de su hipoteca puede diferir del ejemplo generalizado proporcionado anteriormente. Este artículo contiene un generales propietarios del imperio de la pulgar pueden utilizar cuando se considera un préstamo de refinanciamiento. Es posible que no se aplique a todos los escenarios de préstamos. Pídale a su prestamista hipotecario un desglose completo de costos versus ahorros, para que pueda tomar una decisión informada.